建筑公司和普通公司最大的不同只有一句话：建筑收入的所得税按每次收到的工程款、乘一个固定比例交，而且是最终税（Final），交完就结束，不再按利润交 22% 的企业所得税。赚多赚少、亏不亏钱，税都一样。其他方面，增值税、分包、雇工、工人社保都有建筑业自己的规则，本章逐项讲。
依据是 PP 9/2022（第 05 章已引用全称），2022 年 2 月 21 日起施行。该政府令第 10D 条写明"施行 3 个纳税年度后评估"，评估后可能改回按利润交税。财政部和税务总局 2025 年下半年都表示正在评估，但截至 2026 年 10 月没有任何新规，税务总局热线仍按 PP 9/2022 答复。
一家建筑公司要碰的税
| 场景 | 涉及的税 | 本章小节 |
|---|---|---|
| 收业主的工程款 | PPh 4(2) 建筑最终税，业主代扣或自己交 | ①②③ |
| 开工程款发票 | PPN 实际 11%；政府、国企等项目由业主代收 | ⑤ |
| 付分包商 | 代扣 PPh 4(2) | ⑥ |
| 租挖掘机、吊车等设备 | 不带操作手的代扣 PPh 23 2% | ⑥ |
| 雇工人、找工头 | PPh 21 日薪税率 | ⑥ |
| 工地工人的工伤、死亡保险 | BPJS 建筑项目参保，按合同额算 | ⑦ |
| 和别的公司组联合体承包 | 联合体本身是一个纳税人 | ⑧ |
| 建筑以外的收入（卖建材、出租设备等） | 正常交 22% 企业所得税 | ④ |
| 业主自己雇人盖房（不找承包商） | 自建房 PPN 2,2% | ⑤ |
① 税率：看做什么活、有没有资质
资质证书是建筑行业的"等级证"：公司的叫 SBU（Sertifikat Badan Usaha，企业资质证书），由认证机构颁发、在 OSS 系统里可查，有效期 3 年；个人的叫 SKK（Sertifikat Kompetensi Kerja，从业资格证书）。公司资质分小型、中型、大型三档（K、M、B）。
| 服务类型 | 小型企业或个人（有证） | 中型、大型企业（有证） | 没有资质 |
|---|---|---|---|
| 建筑施工 | 1,75% | 2,65% | 4% |
| 一体化建筑（设计加施工总包） | 2,65% | 2,65% | 4% |
| 建筑咨询（设计、监理） | 3,5% | 3,5% | 6% |
在 Coretax 里这几类的税目代码是 28-409-22 到 28-409-28；自己缴税时的缴款代码是 411128-409。
PP 9/2022 原文（第 3、10D 条） · BPK 法规库：状态"有效" · DDTC：税务总局考虑评估建筑最终税 · DDTC：2026 年热线仍按最终税答复 · DDTC：建筑最终税税目代码 · Klikpajak：缴款代码 411128-409
② 按什么算、什么时候交、谁来交
- 按什么算：每次实际收到（或支付）的工程款，不含 PPN。
- 什么时候交：在付款时扣。条文写的是"付款时"，所以预付款（uang muka）、进度款（termin）、保留金（retensi，工程验收或质保期满后才付的尾款）都是在各自实际付款时计税。这一点是按条文推论，没有找到逐项列明的官方文件。
- 谁来扣：付款方如果是政府机构、印尼公司、外国公司在印尼的常设机构，或税务总局指定的个人，由付款方代扣，次月 15 日前缴、次月 20 日内（含 20 日）在月度统一申报表里申报，并给建筑公司开扣缴凭证（BPPU）。
- 没人代扣的自己交：付款方是个人业主这类不负扣缴义务的，建筑公司自己在次月 15 日前按收款额缴，并在 Coretax 的"自行缴纳"凭证里登记。
- 年底补差：如果按全部合同额算出来的税，大于已被扣和已自缴的，差额要自己补交。
- 收不回来的钱不交税：合同额里最终没收到、并且已经在账上记为"无法收回的应收款"的部分，不用交；以后又收回来了，再交。
- 新旧规则怎么划分：看付款日期，不看合同签订日期。2022 年 2 月 21 日以后付的款，一律按 PP 9/2022 的税率。
PP 51/2008 原文（第 5、6 条及谁是扣缴义务人的解释） · Ortax：Coretax 自行缴纳凭证 · DJP：PP 9/2022 过渡规定
③ 外国承包商在印尼的常设机构
外国公司在印尼直接承接工程、构成常设机构（BUT）的，同样按上面的最终税率交税。另外，交完最终税后剩下的利润，视同汇回总部，还要再交一道分支机构利润税：法定 20%，按中国—印尼协定为 10%。外国常设机构也不能用 0,5% 中小企业税。
PP 9/2022 第 3 条第 2 款、PP 51/2008 第 4 条 · BPK：建筑所得税新旧条文对照
④ "最终税"对公司年度税务意味着什么
| 建筑收入 | 建筑以外的收入（卖建材、出租设备等） | |
|---|---|---|
| 怎么交 | 按收款额 × 固定比例，交完结束 | 按利润 × 22%，可用第 31E 条减半 |
| 相关成本能不能扣 | 不能：年度申报时用纳税调整代码 FPO-11 加回 | 能 |
| 被扣的税能不能抵企业所得税 | 不能，也不能退 | 被扣的 PPh 23 等可以抵 |
| 年度申报怎么填 | 填在年度申报表"附表 4 第 A 部分"（最终税收入），系统会根据扣缴凭证预填；会计利润里的这部分收入用代码 FNE-01 减掉 | 正常计算 |
| 月度预缴 PPh 25 | 不涉及 | 按上年这部分的税额 ÷ 12 预缴 |
| 0,5% 中小企业税、第 31E 条减半 | 都不适用（但建筑收入要计入 Rp 50 Miliar 营业额门槛） | 按一般规定 |
- 账要分开记：法规要求建筑和非建筑业务的成本分开记账。两边共用、分不开的成本（如总部管理费），要按比例分摊，实务中一般按两类收入的比例。
- 纯建筑公司：没有其他业务的，年度应纳企业所得税基本为零，PPh 25 每月预缴也基本为零。这是按法规逻辑推出的，没有找到明文说明。
PP 9/2022 第 7、8 条 · Ortax：共用成本按比例分摊（PP 94/2010 第 27 条） · Pajakku：Coretax 纳税调整代码 · Ortax：年度申报中最终税收入的填报 · SE-02/PJ/2015：第 31E 条不适用于最终税收入
⑤ 增值税 PPN
- 税率：建筑服务和其他一般服务一样，12% × 11/12，实际 11%。
- 什么时候开票交税：收到预付款、进度款时就要开票；如果工程先完工交接（签了交接单 BAST，Berita Acara Serah Terima）、钱还没收齐，交接时就要对整个服务开票，包括还没收的保留金。发票上要注明"预付款"或"第几期进度款"。
政府、国企项目：业主代收 PPN
有些付款方被指定为增值税代收方（俗称 WAPU，Wajib Pungut）：它们付工程款时不把 PPN 付给建筑公司，而是自己直接交给国家。
| 代收方 | 多少钱以下不代收（由建筑公司自己收自己交） | 发票交易代码 |
|---|---|---|
| 政府机构（财务部门） | 不超过 Rp 2 Juta（约 755 元人民币），不含 PPN | 02 |
| 国企、部分国企控股子公司、油气和地热合同方、特殊采矿许可持有人 | 不超过 Rp 10 Juta（约 3774 元人民币），含 PPN | 03 |
对建筑公司现金流的影响：Rp 1 Miliar 的进度款，国企代收 PPN Rp 110 Juta、代扣 2,65% 所得税 Rp 26,5 Juta，建筑公司实际到账约 Rp 973,5 Juta（约 36.74 万元人民币）。这张发票虽然不用自己交 PPN，但仍要在月度 PPN 申报里填报。建筑公司买材料、租设备时付的进项税抵不出去，常常每月都是"多缴"状态，这是做政府、国企项目的承包商的典型资金压力，进项要单独管理，评估是否申请退税。
业主自己盖房：自建房 PPN
个人或公司不找承包商、自己雇人盖房（印尼叫 KMS，Kegiatan Membangun Sendiri，自建活动），建筑面积达到 200 平方米、用作住宅或经营场所的，业主要按建造支出（不含土地）交 2,2% 的 PPN，次月 15 日前缴。依据是 2022 年第 61 号财政部长条例（PMK 61/PMK.03/2022，主题为：tentang Pajak Pertambahan Nilai atas Kegiatan Membangun Sendiri，关于自建活动的增值税），2025 年起税率经 PMK 11/2025 调整后仍为 2,2%。业主找工头、直接雇工人盖房的，就属于这种情况。
DJP：建筑业税务指南（2026 年 6 月更新） · DDTC：国企代收 PPN 的门槛 · DDTC：什么是增值税代收方 · DDTC：发票交易代码 · PMK 61/2022 · DDTC：自建房 PPN 仍为 2,2%
⑥ 分包、设备、工人
| 付给谁 | 代扣什么 |
|---|---|
| 分包商（公司或个人承包商，自己带人包一块活） | PPh 4(2)，按分包商的资质用上面的税率：有证小型 1,75%，中大型 2,65%，没证 4%。总包自己收到的工程款照样全额交税，分包款不能抵减 |
| 租设备，不带操作手 | PPh 23 2%（属于财产租金） |
| 租设备，带操作手 | 没有官方明确口径。对方有建筑资质、实质是在做建筑工作的，倾向按建筑最终税；否则按 PPh 23 2% |
| 日薪工人 | PPh 21 日薪税率：日薪不超过 Rp 450.000（约 170 元人民币）不扣，Rp 450.000–2.500.000 扣 0,5% |
| 工头（mandor）一次性领一笔钱给整个班组 | 看合同怎么写：如果工头只是替公司召集和发工资，工人算公司的临时工，按日薪规则逐人扣；如果工头是承包一块具体工程，按个人承包商扣建筑最终税（有 SKK 1,75%，没证 4%）。这是按法规推论的，没有找到专门针对工头的官方答复 |
Pajak.com：设备租赁代扣 PPh 23 · DDTC：建筑最终税和 PPh 23 的区别 · DDTC：营业执照上有建筑行业代码不等于自动适用最终税 · DDTC：日薪工人个税（2026 年 8 月）
⑦ 工地工人的社保：按项目参保
根据 2021 年第 5 号人力部长条例（Permenaker 5/2021，主题为：tentang Tata Cara Penyelenggaraan Program Jaminan Kecelakaan Kerja, Jaminan Kematian, dan Jaminan Hari Tua，关于工伤、死亡和养老储蓄保险的实施程序），2025 年经 Permenaker 1/2025 修订：
- 谁来办：建筑公司为项目上的日薪工、计件工、合同工办理工伤险 JKK 和死亡险 JKM。
- 什么时候办：收到开工令（SPK，Surat Perintah Kerja）后 14 个工作日内。
- 怎么算：知道工资的，按工资算（JKK 1,74%，JKM 0,3%）；不知道工资的，按合同额（不含 PPN）分段累进算，见下面的计算器。
- 什么时候交清：可以一次交清，也可以按 50%、25%、25% 分期，最晚在施工结束前交清。业主在招标文件里应要求把这笔费用算进报价。
- 不交的后果：书面警告、每月 0,1% 罚款，最后可能被暂停营业许可、投标资格等公共服务；出了工伤，公司要先自己赔。
Permenaker 5/2021 · Permenaker 1/2025 修订 · BPJS 就业险：建筑项目费率表 · Permenaker 44/2015（分段累进的条文写法） · PP 86/2013（不参保的处罚）
⑧ 联合体承包（KSO）
几家公司组成联合体（KSO，Kerja Sama Operasi）一起承包工程，根据 2024 年第 79 号财政部长条例（PMK 79/2024，主题为：tentang Perlakuan Perpajakan dalam Kerja Sama Operasi，关于联合体的税务处理），从 2025 纳税年度起：
- 以联合体名义开票、收款或付费的，联合体要单独办税号，作为一个独立纳税人记账、报年度申报表。
- 联合体的建筑最终税，按成员中最高的那档税率扣缴。
- 成员从联合体分到的利润一般不再交税（外国成员和外国常设机构不再投资的除外）；联合体的亏损留在联合体里，不能转给成员。
DJP：PMK 79/2024 要点 · DDTC：联合体的建筑最终税
⑨ 非税合规：资质、外资承包商、地方费用
- 资质证书要在有效期内：SBU 有效期 3 年。现行营业许可规则是 2025 年第 28 号政府令（PP 28/2025，主题为：tentang Penyelenggaraan Perizinan Berusaha Berbasis Risiko，关于基于风险的营业许可），2025 年 6 月 5 日起施行。资质过期，业主就按"无资质"4% 扣税。
- 外国承包商：外国建筑公司在印尼的代表处（BUJKA）要具备相当于大型的资质，并且必须和印尼本地的大型承包商组成联合体才能承接工程。外资持股的印尼建筑公司（PMA）一般直接归为大型，外资持股比例有上限，具体以投资清单为准。
- 地方费用：建筑许可费（PBG，Persetujuan Bangunan Gedung，原来叫 IMB）由业主交；挖沙、采石的地方矿产税（MBLB）由开采方交，承包商从有执照的供应商买材料一般不用交，自己挖土挖沙才要交。
Hukumonline：外国承包商联合体规则 · DDTC：什么是 PBG · DDTC：地方矿产税 MBLB
⑩ 会计：收入按进度确认，税按收款计算
会计和税务对建筑收入的时间点不一样，这是托管建筑客户时最容易对不上的地方：
| 会计 | 税务 | |
|---|---|---|
| 依据 | 上市及公众公司用 PSAK 115《与客户的合同收入》（2024 年重新编号前叫 PSAK 72，2020 年起取代了旧的 PSAK 34《建筑合同》）；一般私营公司用 SAK EP 第 23 章，按完工进度确认收入 | PP 9/2022：按实际收款计税 |
| 收入什么时候算 | 按完工进度：比如已发生成本占预计总成本的比例 | 收到钱的时候 |
| 预计亏损 | 合同预计会亏的，亏损要立即确认 | 不影响，照样按收款交税 |
常用科目：合同资产（已经干了活但还不能开票收款的部分）、合同负债（预收的工程款）、应收保留金、应付分包款，以及按项目归集的成本（每个项目一个成本中心）。
每个项目要做一张对照表：合同额、累计按进度确认的收入、累计开票、累计收款、累计被扣和自缴的最终税。会计收入和税务收款额在年底必然不同（差在预收款、未开票工作量、保留金上），这张表能说清差异，也方便年底核对"按全部合同额算的税"是否已交够。
IAI：PSAK 新旧编号对照（PSAK 72 → 115） · IAI：SAK EP 介绍 · IFRS for SMEs 第 23 章（SAK EP 的来源）